商业 2023-05-26 12:56

随着小屋季节的到来,对许多加拿大人来说,与家人或朋友共同拥有房屋的前景重新浮现,就像湖边的植物一样,永远在萌芽。

更少的首付、更低的风险和共同的经历都标志着与朋友和亲人建立房地产合作伙伴关系的承诺。

但专家警告说,在像一个下了码头的孩子一样一头扎进小屋共同投资之前,需要考虑一系列问题。

一场关于财务、长期生活计划和小屋使用的坦诚对话是一个很好的开始。

“小心些而已。因为如果处理不当,这类事情可能会破坏家庭和人际关系,”CIBC私人财富(CIBC Private Wealth)负责税务和遗产规划的董事总经理杰米•戈隆贝克(Jamie Golombek)表示。

“一切都很顺利,但后来发生了争执,或者一方想要退出,或者一方离婚了。突然之间,他们没有预料到的事情开始发生了。”

Golombek建议,为每一方提供独立的法律意见以及书面协议是必不可少的。

所有权计划是一个关键问题,其中联租和共有租户安排是两个主要选择(在这种情况下,“租户”一词指的是业主而不是租户)。

对于联权共有,每个业主都拥有房产的股份,如果一方死亡,他们的股份将转移给另一方——类似于配偶的情况。(魁北克省不承认带有遗属权的联权共有。)

另一方面,共同租客协议允许在房产中持有不同比例的股份——例如75%、25%,以及五五开——并将使死者的份额成为其遗产的一部分,传给其继承人,后者将支付遗嘱税(主要住宅免征)。各省之间的税率差别很大,从新斯科舍省的1.7%到马尼托巴省和魁北克省的零税率。

Golombek说:“最好的保护措施可能是以共有财产的形式拥有它。”他指的是与兄弟姐妹或朋友的交易。“你们每个人都有自己的合法权利和所有权。”

处理不可预见情况的进一步条款或合同可能是必要的,例如,如果一个投资者去世或只是想出售,则有优先购买权。

“谁会在加拿大国庆日的长周末得到它?”每个人都有位置吗?如果一个家庭出国一年,他们在这一年里的用药量会发生什么变化?”Golombek补充说,房地产律师可以提前解决这些问题。

信贷是另一个问题。

在共有人之间的标准安排中,每个人都对抵押承担全部责任。注册理财规划师马克·哈尔彭(Mark Halpern)说,这意味着逾期付款或违约将影响每个人的信用评分。

贷款人还会将购买者的信用评分平均化,如果其中一个买家的信用评分较低,就会获得更高的抵押贷款利率。

经营WealthInsurance.com网站的哈尔彭说:“你必须知道你在和谁合作。他说,买家可能会考虑开放式抵押贷款,这种贷款提供了更大的灵活性和再融资选择,但利率也比封闭式抵押贷款高。

“有些人想要提前支付的灵活性,因为他们可能会在某一年得到一大笔奖金,或者他们会行使一些股票期权。而另一位共同所有人可能并不从事这类工作。”

如果双方最终出售,资本利得税就会出现。

“想象一下,你花了50万美元买了一栋别墅,现在它值150万美元了——所以你赚了100万美元。将会有25万美元的税,”哈尔彭说。他指出,安大略省对娱乐地产的资本利得税为25%。

“如果双方各占一半,那么双方真的需要缴纳12.5万美元的税款。”

共同所有权可以提供一种经济实惠的方式进入家庭住宅市场。“但这并非没有风险,”Golombek说。

“不仅是法律和经济上的问题,如果处理不当,还会给正在进行的友谊或关系带来风险。”